LPR还是固定利率?一文看懂房贷合同要不要重签

2020-03-01      来源:北京商报   浏览次数:32

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存量房贷利率转换工作的实施细则尘埃落地。2月29日,国有六大行及多家股份制银行均发布了房贷利率转换机制相关细则,2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率(LPR)加点形成的浮动利率,或者固定利率。

对于房贷客户最为关心的转换为哪种方式,有分析人士建议在当前LPR存下行区间情况下,转换为LPR加点定价方式。另外,当前疫情尚未结束,客户可以选择手机银行、网上银行、网点柜台等多种渠道进行办理。

多家银行宣布房贷利率换锚

存量房贷利率从参考基准利率转换为参考LPR的工作正式开始实施。2月29日,工、农、中、建、交、邮储6家国有银行,招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行等多家银行均在官网或官方微信公众号发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。

根据各家银行公告,此次存量贷款定价基准转换范围为:2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的,参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款。

也就是说,如果购房者的住房贷款是固定利率,无需切换;如果购房者的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款,可以选择切换LPR定价。需要注意的是,只有一次选择转换方式的机会,转换之后不能再次转换。

另外,公积金个人住房贷款、逾期贷款(整笔逾期)、不良贷款不在此次转换范围内。如果购房者房贷是组合贷款,其中商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换,公积金贷款仍按原贷款利率政策执行。农业银行、邮储银行、兴业银行等多家银行还明确提出,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

疫情防控期间,人们足不出户,房贷利率转换机制如何展开?根据各家银行公告,房贷利率转换工作主要包括线下和线上两种渠道。线下可通过银行网点柜台或者智能柜员机办理,工商银行还表示可就近选择任意一家贷款服务行预约后办理,无需到原贷款经办行。线上渠道主要包括通过手机银行、网上银行进行申请办理。

值得一提的是,每家银行的具体转换时间并不相同。例如,建设银行从3月1日开始,支持客户通过线上渠道办理业务。招商银行表示,将于4月上旬统一将客户在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR,如果客户希望不做转换,仍维持原合同安排,在8月31日前联系该行各分支机构贷后服务中心申请处理。兴业银行线上渠道将于4月15日起开展转换工作;光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

固定利率VS LPR 该如何选?

作为房贷客户而言,最为关注的是选择哪种转换方式,以及转换为LPR定价方式后,房贷利率如何计算。具体而言,转换方式有两种,一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率,一种是转换为固定利率。

在房贷利率计算思路上,按照“等价转换”原则,用现有利率水平倒算出加点数值,将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点”(做加法)。

根据各家银行公告,转换为LPR加点浮动利率时,加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是:加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。此外,加点数值可为负值,加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在5年及以下的,参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的,参考5年期以上LPR。

值得关注的是,上述转换方式需重新约定重定价周期(一般为一年)和重定价日。假定重定价周期为1年,重定价日为次年的1月1日,也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算,且这一利率在2021年保持不变,直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平,依次类推。

转换为固定利率时,转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

举例来看,假设A客户一笔房贷,剩余还款期限为10年,原定价水平为基准利率上浮10%,当前执行利率为4.9%*(1+10%)=5.39%。如果转换为固定利率,在2020年至2030年期间的利率均为5.39%。

如果转换为LPR加点形成的浮动利率,由于贷款合同期限在5年以上,参考2019年12月发布的5年期以上LPR数值,即4.8%,那么,A客户的加点数值也就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%,即59个基点)。也就是说在之后的还款时间内,A客户的房贷利率=上年12月LPR+0.59%。根据公式计算,2020年房贷利率仍为5.39%,与转换为固定利率一样。

今年2月LPR报价5年期以上为4.75%,假定在今年12月,LPR报价继续下行至4.7%,那么A客户2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%,相较转换为固定利率下降0.1个百分点。如果未来LPR继续下降,房贷利率也会相应降低。

综合来看,选择哪种转换方式,取决于LPR的未来走势。如果LPR后续呈现总体下降格局,选择转换为LPR加点的定价方式更为优惠。分析人士预测,在当前降低实体经济融资成本的背景下,LPR仍存下行空间,建议房贷客户选择转换为LPR定价方式。

中国民生银行首席研究员温彬指出,房贷合同期限很长,有些在10年甚至更长,所以从更长时期来看,因为利率是有周期的,会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期,选择浮动利率的方式会减少房贷成本,但是一旦经济处于上行周期,通胀压力上升,LPR利率也会出现上调。因此选择这种方式,存在利率风险。“从现阶段来看,建议选择LPR浮动利率方式;如果后续LPR出现回升,客户可以选择提前还款,避免房贷利率上升带来的成本上升。”

专家表示,实际上利率大趋势还是往下降低的,选择浮动利率的方式可能有利于购房者。

房贷利率保持平稳将是主流

自2019年8月央行改革LPR形成机制至今,利率市场化改革再进一步,房贷利率的换锚工作也备受关注。去年12月,央行发布公告称,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

分析人士指出,房贷利率转换工作,只是定价方式的转变,从过去的基准利率改变为LPR,并不意味着房贷利率就此降低。央行副行长刘国强近日表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向,央行刚刚发布的货币政策执行报告也强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

业内人士在接受北京商报记者采访时指出,对于存量房贷来说,2020年只是转化计价方式,利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息,但幅度相对有限,所以对于大部分存量贷款来说,影响非常小。同时,在房住不炒下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。

今年2月20日,央行公布的数据显示,5年期以上LPR为4.75%,较上一期下调5个基点,引发市场对于房贷月供将减少多少金额的广泛关注。专家此前测算,按照基准计算,5个点的房贷利率变化,即贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。


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